Guide fiscal 2026 : Acquisition de biens immobiliers au Portugal pour les investisseurs étrangers

Le Portugal demeure l'une des destinations les plus attractives d'Europe pour l'investissement immobilier.

Avant tout achat, il est essentiel de bien comprendre la fiscalité applicable en 2026.

Ce guide explique, en termes simples, ce qu'un investisseur étranger doit savoir.

1. Taxes sur l'acquisition immobilière :

- Lors de l'achat d'un bien immobilier au Portugal, deux taxes principales s'appliquent :

✔️ IMT (Taxe municipale sur les mutations immobilières)

Il s'agit de la principale taxe sur l'acquisition.

👉 Information importante en 2026 :

- Les acquéreurs non-résidents peuvent être soumis à un taux fixe de 7,5 %, quel que soit le prix du bien.

💡 Exceptions :

- Si vous devenez résident fiscal portugais dans les deux ans.

- Si vous mettez le bien en location (sous certaines conditions).

✔️ Droit d'enregistrement

- Taux fixe de 0,8 % sur le prix du bien.

🏠 2. Taxes liées à la propriété immobilière

✔️ IPTU (Taxe foncière urbaine)

- Payable annuellement.

- Généralement entre 0,3 % et 0,45 % de la valeur du bien.

👉 Varie selon la commune (ex. : Braga, Lisbonne, Porto).

✔️ AIMI (Taxe foncière additionnelle)

- Applicable aux biens immobiliers de grande valeur.

- Des exonérations peuvent être prévues dans certains cas (ex. : revenus locatifs).

💰 3. Impôt sur le revenu (Location)

Si vous louez le bien :

- Taux d'imposition fixe de 28 % sur le revenu (règle générale pour les non-résidents)

- Possibilité d'optimisation fiscale selon la structure

👉 Important : vous pouvez bénéficier de conventions de non-double imposition entre pays

📈 4. Taxe sur la vente (Plus-values)

Lors de la vente du bien :

👉 Règle actuelle :

- Seuls 50 % de la plus-value sont imposés, même pour les non-résidents

- Les barèmes progressifs de l'impôt sur le revenu s'appliquent

⚠️ La situation était différente auparavant ; cette modification a rendu le Portugal plus attractif pour les investisseurs étrangers.

⚖️ 5. Autres frais à prendre en compte

Outre les impôts, il y a :

- Frais d’acte et d’enregistrement
- Honoraires d’avocat

- Commission immobilière
- Frais bancaires (en cas de financement)

👉 Ces frais représentent généralement entre 6 % et 8 % de la valeur du bien.

🌍 6. Avantages fiscaux pour les investisseurs étrangers

Le Portugal reste compétitif grâce à :

- Un système fiscal transparent

- La possibilité d’optimisation fiscale

- Des accords internationaux pour éviter la double imposition

- Un marché en croissance avec une forte demande

⚠️ 7. Points essentiels à retenir

Avant d’investir :

- Confirmer sa résidence fiscale
- Analyser l’impact de l’immatriculation des véhicules (7,5 %)

- Étudier la stratégie : location ou revente
- Collaborer avec des professionnels locaux

👉 Une erreur fiscale peut coûter des milliers de euros.

🤝 Envie d’investir au Portugal en toute sécurité ?

Vous envisagez d'acheter un bien immobilier au Portugal, que ce soit pour un investissement ou une résidence secondaire ?

- Contactez-moi pour identifier les meilleures opportunités et optimiser votre investissement.

- Accompagnement complet, de la sélection du bien à l'assistance fiscale et juridique.

Hugo Vieira - AMI 25025
Spécialiste en investissement international